Про практические вопросы депозита нотариуса/аккредитив нннада?

[Alexander]

?

[Татьяна]

Конечно, да!

[Alexander]

Ок. Сейчас соберемся с мыслями и напишем. Про обе сделки по своим личным квартирам за последние полтора месяца. Кроме того, постараемся рассмотреть вопрос, как подстраховать свою комиссию - реальная альтернатива ячейке. Как оказалось все вполне реально. Без необходимости пересчета наличности, утрясания вопроса расписок/ключей и прочего... рассматриваем только Сбер и ВТБ24.

[Татьяна]

замечательно! Тема действительно актуальна, недавно коллеги между собой интересовались, но как это на практике никто не понимает...

[Сергей]

Сейчас соберемся с мыслями и напишем. Про обе сделки по своим личным квартирам за последние полтора месяца.

Alexander, очень ждём Ваш рассказ. У Вас одна сделка прошла с депозитом нотариуса, и другая через аккредитив втб24? Особенно интересно про первую сделку.

[Alexander]

Сейчас соберемся с мыслями и напишем. Про обе сделки по своим личным квартирам за последние полтора месяца.

Alexander, очень ждём Ваш рассказ. У Вас одна сделка прошла с депозитом нотариуса, и другая через аккредитив втб24? Особенно интересно про первую сделку.

Депозит нотариуса. Просто в ВТБ24 был открыт его спец.счет под это дело - все же "депозит нотариуса" в рассматриваемом примере это не ящик его стола))))))))) Аккредитив ВТБ24 показался дорогим.

[Alexander]

Итак, серия первая или начнем с аккредитива.

По своей сути - это возможность рассчитаться покупателю с продавцом безналичным путем без возможности первого отозвать платеж раньше оговоренного срока (безотзывность), а второго - получить доступ к перечисленным в его пользу деньгам (покрытие) без предоставления в банк соответствующих документов, подтверждающих исполнение своих обязательств перед покупателем. В случае, если в согласованный сторонами срок (по-нашему мнению: это должен быть срок регистрации перехода права + несколько недель люфта для исправления возможных косяков, если будет приостановка) сделка не срослась, покупатель получает свои деньги обратно на свой расчетный счет. В принципе вся процедура более или менее понятна и расписана в «Положении о правилах осуществления перевода денежных средств» (утв. Банком России 19.06.2012 № 383-П). Нам интересно все, что касается "покрытого безотзывного аккредитива".

Итак по процедуре:

1. Стороны открывают текущие счета в банке (лучше СберБанка - нет рисков того, что просыпаемся утром и узнаем об очередном отзыве лицензии).
2. Покупатель зачисляет деньги на свой счет. Причем делать это лучше за несколько дней до даты предполагаемой сделки. Даже в Сбере высока вероятность, что "отразятся" деньги на счете не сразу. Берет выписку со счета.
3. В договоре указываем порядок расчетов - "путем открытия безотзывного покрытого аккредитива в ..... в пользу ...... для зачисления на .......". Условия вскрытия аккредитива - переход права собственности на объект.
4. Подписываем договор и едем в банк. ЭТО ВАЖНО: банк МОЖЕТ попросить оригинал подписанного договора, мотивируя "требованиями финансового контроля" - поэтому сдавать на регистрацию имеет смысл только после похода в банк.
5. В банке покупатель пишет заявление на открытие "безотзывного покрытого аккредитива в пользу....", списывает по мемориальному ордеру деньги. Все. Теперь можно сдавать договоры на регистрацию перехода права.
6. Получив свою копию с отметкой о переходе права и/или выписку из ЕГРП продавец в гордом одиночестве приходит в банк, предъявляет им эти документы и через 1-5 дней (после проверки перехода права, в реальности - 1 день) получает возможность получить наличку/перевести деньги со своего счета по своему усмотрению.
7. Покупатель идет в банк и получает справку об исполнении аккредитива - это вместо расписки от продавца.

В качестве грамотного отделения Сбера, которое работает с аккредитивами (далеко не каждое отделение этим занимается - как-правило только пара/тройка в рамках филиала способно это осилить) можем отрекомендовать то, что находится по адресу Соймоновский проезд, д.5. и чудную женщину Виту Амаровну Дерипаскину в качестве специалиста.

В плюсах мы имеем уход от наличности со всеми ее минусами: дадут по голове и отнимут при закладке, зная дату сделки и место ячейки; спор по написанию расписки и хранению ключей, условиям доступа и т.д.; нет риска получить поддельные купюры и нет необходимости тратиться на их пересчет; опять же, если говорим о СберБанке - отсутствия рисков отзыва лицензии за время проведения сделки.

В минусах - затраты несколько выше. Так, открытие аккредитива покупателем будет стоить порядка 5 тысяч рублей, вскрытие его продавцом - столько же. С другой стороны нет необходимости тратить 0.3% от суммы на пересчет/проверку закладываемых купюр.

Что касается вопросов по "заложить комиссию" - варианты есть, но они несколько сложнее и зависят от того, есть ли свободные деньги у продавца или готов ли покупатель разорится на значительную сумму "аванса". Нас, в принципе, это несильно беспокоило, так как объект был свой собственный.

В первом приближении примерно так. Про депозит нотариуса расскажем во второй серии.

[Eugenia]

Аудио фрагмент семинара Дмитрия Мысова "Расчеты по сделкам с недвижимостью "
Речь идет про аккредитив как раз
https://youtu.be/TS-wDp9sJ80

Буду повторять этот семинар в следующем году, кому интересно записывайтесь на сайте https://www.shkolarieltora.ru/seminar/raschtyi-po-sdelkam-s-nedvijimostyu/

Семинар "Расчёты по сделкам с недвижимостью"
• Какие существуют виды расчётом по сделкам с недвижимым имуществом?
• В каких случаях расчёты по сделкам с недвижимым имуществом должны проводиться только в безналичной форме, в том числе и физическими лицами?
• Что такое аккредитив и его особенности?
• Что такое депозит нотариуса и его особенности?
• Что такое эскроу счёт и его особенности?
• Чем отличается договор аренды банковской ячейки от договора хранения ценностей в индивидуальном банковском сейфе? и много другое.

[Alexander]

Итак серия 2-я. Депозитно-нотариусная.

Сей способ нами так же был испробован лично. В основном - из-за жадности. На круг удовольствие дешевле аккредитива выходит. По своей сути - это такой же безналичный расчет между сторонами со всеми его плюсами, которые перечислены выше. Применительно к нашей ситуации "депозит нотариуса" это не ящик его стола или сейф в кабинете, а специальный расчетный счет, на который покупатель зачисляет деньги, а после исполнения сторонами обязательств - происходит списание в пользу продавца. Сам по себе "депозит нотариуса" был предусмотрен ГК РФ еще много много лет назад, но на практике - практически не применялся. Больше 10-ти лет назад нам потребовалось перечислить исполнение в пользу недобросовестного кредитора, который всячески уклонялся от принятия исполнения с целью в дальнейшем помотать нам нервы в суде - так вот - поиски "нотариуса с депозитом", который готов был принять себе ценный папир превратилось в сложную проблему... в принципе и сейчас нормально работает механизм только у известной конторы на Большой Дмитровке - других нам не известно по крайней мере.

Итак, по шагам это выглядит так:

1 и 2 пункт полностью аналогичны ситуации с расчетом через аккредитив. При этом стоит помнить, что расчетный счет Федорченко открыт в ВТБ24, но с другой стороны - отделение СберБанки находится через дорогу от его конторы - буквально та другой стороне улицы. Комиссия за безналичный перевод где-то до 2000 рублей.

3. В договоре указываем порядок расчетов - "путем зачисления в депозит нотариуса .......... в пользу ...... для зачисления на .......". Условие перевода денег из депозита - переход права собственности на объект.

4. Подписываем договор, покупатель пишет заявление на имя нотариуса о приеме денег в депозит в пользу продавца и едем в банк. ЭТО ВАЖНО: банк МОЖЕТ попросить оригинал подписанного договора, мотивируя "требованиями финансового контроля" - поэтому сдавать на регистрацию имеет смысл только после похода в банк.

5. В банке покупатель отдает распоряжение на перевод денег в депозит нотариуса в качестве исполнения по договору ...... Все. Теперь можно сдавать договоры на регистрацию перехода права. При этом надо помнить, что физически в заявлении Сбера на безналичный перевод графа "назначение платежа", которую забивает кассир ограничена парой сотней знаков. Бояться этого не следует. Достаточно уместить лишь коротко за что и по какому договору. Реквизиты как плательщика, так и получателя в любом случае будут видны.

6.Получив свою копию с отметкой о переходе права и/или выписку из ЕГРП продавец в гордом одиночестве приходит к нотариусу и пишет ему заявление о переводе денег из депозита на свой расчетный счет. Это уже бесплатно. Срок исполнения - до трех рабочих дней. Однако в нашем случае перевод из ВТБ24 в СберБанк прошел на следующий день. Продавцу важно помнить, что за раз Сбер дает снимать до 1,5 миллиона рублей. Если сумма выше - необходим предзаказ в кассу за пару дней - тогда без ограничений по дневной выдаче.

7. Покупатель, получив свою копию договора с отметкой о регистрации идет к нотариусу за справкой об исполнении. На этом все. Никаких расписок не нужно.

В плюсах опять же - нет споров по ключам/распискам. Рискам, связанными с наличностью во время сделки. Возможность заставить клиента писать заявление на списание на свой счет - альтернатива ячейке риэлтора - т.е. если сделка прошла - происходит списание комиссии риэлтора на его счет в банке. Обязательства покупателя считаются исполненными в момент зачисления денег в депозит и т.д.

Однако есть пара моментов, которые стоит разъяснить особо въедливым. Текущая редакция статьи в ГК написан таким образом, что у части ПРОДАВЦОВ складывается впечатление, что покупатель может потребовать от нотариуса возврата денег до регистрации перехода права в любой момент до завершения сделки. Это в корне не верно. Да, в ГК есть подобная формулировка, однако она касается ТОЛЬКО тех случаев, когда перевод в депозит осуществляется в одностороннем порядке (как пример выше - исполнение обязательства в пользу скрывающегося кредитора), а не по соглашению сторон - как в нашем случае расчета исходя из условий договора. В этом случае - деньги можно вытащить только с согласия покупателя или по истечению срока, который указан в договоре/заявлении на принятие денег в депозит. Отсылка на это есть в базовом законе об основах нотариата, разъяснении ВС РФ и даже свежей (после внесения пугающих некоторых поправок в ГК) инструкции нотариальной палаты о работе с депозитами.

Практически депозит нотариуса очень похож на расчет аккредитивом. При этом несколько гибче в плане "пристегнуть комиссию". Ну и вот какой момент, о котором мало кто думает - банк, при принятии документов "на проверку" по факту ответственность за их достоверность не несет. Да. Они проверяют фамилии, печати, реквизиты. Но вот элементарно посмотреть прошла ли сделка сделка или нет через реестр они не могут. В случае если все происходит "под ключ" (т.е. с регистрацией перехода права) через известную контору на Дмитровке, риск того, что представители продавца принесут и подсунут подложные документы, дабы получить исполнение себе на счет без фактического перехода права несколько ниже. Вернее выше шанс, что подобная попытка будет выявлена.

Извините за несколько скомканное изложение мыслей. Если есть какие-то не раскрытые и не понятые моменты - задавайте вопросы. Постараюсь отвечать.

P.S. Сие нисколько не является рекламой Федорченко А.В. Просто других, способных к эффективной работе без излишнего маразма в плане боимся/не знаем/не умеем нам не известно. К сожалению.

[Татьяна Джонсон]

Стесняюсь спросить - а ДКП тоже должен быть нотариальным? Иначе это совсем по деньгам неинтересно для нотариуса, разве нет?