Статьи Максима Граната

Юридические аспекты работы риэлтора. Разбор практических ситуаций и сделок.
Аватара пользователя
Eugenia
Site Admin
Сообщения: 21
Зарегистрирован: Вт окт 11, 2016 8:21 am
Благодарил (а): 9 раз
Поблагодарили: 8 раз
Контактная информация:

Статьи Максима Граната

Сообщение Eugenia » Пн июн 26, 2017 6:47 pm

Интересные статьи и кейсы от Максима Граната
С уважением и симпатией,
Евгения Таубкина
Директор Школы Риэлтора
https://www.shkolarieltora.ru/

Аватара пользователя
Eugenia
Site Admin
Сообщения: 21
Зарегистрирован: Вт окт 11, 2016 8:21 am
Благодарил (а): 9 раз
Поблагодарили: 8 раз
Контактная информация:

Почему добросовестность нужно доказывать всегда?

Сообщение Eugenia » Пн июн 26, 2017 6:49 pm

За многоэпизодное мошенничество с недвижимостью была в очередной раз осуждена жительница Сызрани, риелтор, с высшим образованием, мать двоих детей. Рецидивистка организовала простенькую, но довольно эффективную схему. Суть ее заключалась в следующем.
Мошенница и ее подельники находили одиноких людей, часто - пьющих, и имеющих жилье в черте г. Самары, т.е. относительно дорогостоящую недвижимость. Преступники втирались к собственникам в доверие, на протяжении какого-то времени совместно распивали спиртное, попутно осматривая квартиру и документы на нее. В некоторых случаях действовали и нагло, силой, врывались в квартиру и увозили собственника к себе, где заставляли подписывать документы о передаче прав на жилье.
В основном преступники искали квартиры, которые принадлежат одному человеку (с одним собственником им было проще «работать»). Количество зарегистрированных в жилом помещении лиц особого значения для соучастников не имело.
История одного из потерпевших мне известна в деталях: им оказался мужчина, пенсионного возраста, который тихо пьянствовал в принадлежащей ему самарской квартире. Вид эта квартира имела соответствующий.
Этот гражданин, как говорят медики, длительное время алкоголизировался со своими новыми друзьями. Через какое-то время «друзья» в резкой форме предложили ему поехать к ним «в гости», в Сызрань. Потерпевшего привезли в Сызрань, где его заставили дать образцы почерка, после чего продолжили спаивание.
Преступники также изъяли паспорт собственника, его ключи от квартиры, и забрали себе все правоподтверждающие документы. Таким образом, пока один из мошенников распивал спиртное в Сызрани с собственником квартиры, остальным открылся доступ в жилье.
Прежде всего из квартиры были вывезены все вещи потерпевшего. Соседям в ответ на их вопросы сообщили, что собственник квартиры болен туберкулезом и сейчас находится в больнице, а в квартире будет произведена «санитарная обработка».
Далее мошенники не стали затеваться с какими-то хитрыми схемами, а просто переклеили в паспорте собственника фотографию - вклеили фото одного из «своих». После этого некое неустановленное следствием лицо явилось в МФЦ, и, представляясь собственником, совершило сделку, переоформив квартиру на промежуточного, подставного владельца.
Женщина, которая получила право собственности на жилье, имела много знакомых среди самарских риелторов. После регистрации перехода права собственности она продала квартиру своей подруге, ни о чем ее не предупредив (вот она, «женская дружба»).
Новый собственник приобрела квартиру по цене ниже рыночной, но состояние этой квартиры было удручающим, что отчасти объясняло цену сделки. Плюс, квартира же приобреталась «по дружбе»…
Интересно, что к моменту перепродажи жилья о судьбе собственника забеспокоились соседи, и его стали искать родственники. По одной из версий, потерпевший каким-то образом сообщил соседям о том, что он волнуется за судьбу квартиры, так как остался без документов на жилье и без паспорта. В итоге, к моменту, когда риелтор покупала квартиру, на входной двери были выполнены предупреждающие надписи вроде «квартира не продается». Эти надписи, со слов покупательницы, были замазаны краской из пульверизатора, и риелтор не придала им значения.
Прошло длительное время. Из коммунальных квитанций риелтор узнала о том, что в квартире зарегистрирован бывший собственник. Она обратилась в суд и получила судебное решение о снятии бывшего хозяина с регистрационного учета. После этого она произвела ремонт квартиры и заселилась в нее с ребенком.
Только спустя много месяцев потерпевший сбежал от своих похитителей в чем мать родила, вернулся в Самару и подал иск, в котором оспорил все совершенные с квартирой сделки и потребовал виндикации. Ответчица возражала против иска и ссылалась на свою добросовестность.
Несмотря на то, что для данного дела вопрос о добросовестности нынешнего владельца большого значения не имел, суд посчитал, что наличие предупреждающих надписей на двери в сочетании с малым сроком владения квартирой прежним собственником и низкой ценой противоречит доводам ответчицы о ее добросовестности.
Квартира была истребована из чужого незаконного владения, и потерпевший вернулся в свое, но уже хорошо отремонтированное жилье.
Надо сказать, что потерпевшему повезло не только с бесплатным ремонтом, но и с грамотными, упорными адвокатами, которые успешно провели его процесс.
Мне в этой истории особенно интересна одна деталь.
Я не раз замечал, что, если добросовестность не спасает ответчика от виндикации (ст. 302 ГК РФ), то ответчик часто опускает руки и не старается свою добросовестность доказывать.
И очень напрасно!
Дело не только в компенсационных выплатах из казны России, которые без добросовестности не получишь (ст. 31.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…»). Все-таки миллион рублей.
Но, главное: согласно ст. 461 ГК РФ, «при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований».
Как вы помните, в этом мошенничестве соучастники сначала оформляли недвижимость на подставное лицо, а уже после – продавали. Оказалось, что по правилам ст. 461 ГК РФ, если конечный собственник признан недобросовестным покупателем, то может получиться так, что квартиру у него отберут, а деньги с продавца он взыскать не сможет, т.к. он «знал или должен был знать» об основаниях, по которым у него отобрали квартиру.
Вот такой юридический казус может приключиться: собственность отберут, а право на компенсацию не возникнет.
Следовательно, свою добросовестность покупателю доказывать нужно обязательно, причем независимо от того, спасет она от истребования имущества или нет. Потому что от этого зависит и компенсация из бюджета, и, возможно, право требования денег с продавца.
Не все, конечно, согласны с такой позицией.
Есть судьи, которые считают, что ст. 461 ГК РФ не применяется в отношении цены договора, так как здесь работают правила о двухсторонней реституции. Но есть и иная точка зрения, что ст. 461 ГК РФ специальная по отношению к общей норме о последствиях недействительности сделки (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Трудно сказать, какая точка зрения более обоснована.
Пункт 2 ст. 167 ГК РФ указывает, что «при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом». Ст. 461 ГК РФ вполне может расцениваться как «иные последствия» и как специальная, приоритетная норма права.
Исходя из этого добросовестность стараемся доказывать во всех случаях.

Автор статьи:
Гранат Максим Андреевич


Телефон: +7 917 125 7321


Вернуться в «Юридический Уголок»

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость