Максим Гранат. На какой срок стоит покупать полис титульного страхования?
09.06.2017
Периодически спорю с коллегами-юристами и с риелторами на тему того, на какой срок нужно покупать титульную страховку. Меня всегда удивляет стандартный ответ о том, что полис нужно брать на три года. Почему именно на такой срок? Ведь истечение общих сроков давности (ст. 196 ГК РФ) далеко не всегда является препятствием для истребования недвижимости от покупателя. В качестве примера могу привести нашумевшее мошенничество, совершенное в столице (см. обзор мошенничеств за 2012 г., пункт 4). Там речь шла о заметно более длительных, нежели три года, сроках, но это не помешало истребовать квартиры, в том числе и от добросовестных приобретателей.
Мои оппоненты в споре отвечают, что такие случаи очень редки, и, как правило, все неприятности начинаются в течение первых трех лет. Много раз это слышал, но сам бы так никогда не сказал.
Судите сами.
За консультацией обратился гражданин, с которым произошло следующее.
В 2007 году он приобрел нежилое помещение. В 2011 г. из-за ряда причин переоформил офис на свою родственницу. В 2015 г. родственница решила оформить свои права на землю под офисом, с чем обратилась в муниципалитет.
После этого обращения мэрия «вспомнила что-то важное», обратилась в суд, стала оспаривать права на офисное помещение и потребовала погашения записи в ЕГРН.
Как выяснилось, еще в 2004 г. первый собственник помещения получил права на него согласно решению суда:
Данное решение было исполнено, в реестр была внесена соответствующая запись.
В дальнейшем помещение было продано.
В 2005 году судебное решение было отменено третьей, кассационной инстанцией, по действующей в то время редакции ГПК РФ. После отмены решения запись в реестре погашена не была. Данное положение сохранялось до 2007 г., когда права на недвижимость перешли моему клиенту.
Только в 2016 г. мэрия «вспомнила» про состоявшуюся отмену судебного решения 2004 г. и через суд добилась погашения записи в реестре прав на недвижимость. . Спустя 14 лет после оформления прав на недвижимость...
Потерпевший, теперь уже бывший собственник, оказался в ситуации, когда по закону он может требовать свои деньги с продавца, но у последнего, как назло, совершенно нет имущества.
Мы рассматривали вариант заявления требований к мэрии, но отказались от этой идеи, так как ГК РФ прямо предусматривает заявление в такой ситуации претензий к продавцу.
Я это к чему: какой вообще смысл говорить про три года исковой давности?
У меня, как у потребителя страховых услуг, сформировалось стойкое убеждение: если полис действительно нужен, если есть реальная опасность потерять права на недвижимость, лучше вообще отказаться от покупки. При проверке рисков по сделкам последнее время я перестал указывать, что по сделке рекомендуется титульное страхование. Не вижу в этом смысла, так как непонятно, на какое время нужно покупать полис. Срок страхования, согласитесь, немаловажный вопрос, так как каждый год действия полиса нужно оплачивать отдельно.
Отмечу, что сам всегда пользовался такой страховкой при покупке недвижимости, но со сроками - полнейшая неопределенность, это факт. Кроме того, существуют столь фантастические способы восстановления сроков исковой давности, что рассчитывать на истечение трехлетнего срока не приходится.
Максим Гранат. На какой срок стоит покупать полис титульного страхования?
Вернуться в «Титульное страхование»
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость