Дополнения к лекции "Нежилые помещения: особенности правового режима и сделок с ними"

[Мысов Дмитрий]

В этой теме буду размещать некоторые дополнения к обозначенной лекции.
Также все слушатели могут задавать вопросы и делиться своими наблюдениями.

[Мысов Дмитрий]

Не успели мы на лекции обсудить отсутствие реестра апартаментов, как появились новости по этой теме.
Правительством Москвы своим постановлением № 705-ПП от 26.10.2016г. утвердило порядок формирования реестра апартаментов.
Этим порядком конкретизированы критерии включения в данный перечень. Также указана процедура формирования реестра, в т.ч. названы те, кто может инициировать эту процедуру.

Также утверждён и сам реестр апартаментов (постановление Правительства Москвы № 706-ПП от 26.10.2016г.)
В реестр включены здания по следующим адресам:
- Пресненская наб., д.6, стр. 2; д.8, стр.1; д.12.
- Новый Арбат, д.13.
- 4-й Крутицкий пер., д.14.
- Алтуфьевское ш., д.48, корп.2.
- Братиславская ул., д.6.

Как-то не много адресов в реестре пока. Как вы считаете?

[LarisaKurilko]

Спасибо, Дмитрий!

[Мысов Дмитрий]

На лекции мы обсуждали вопрос о том, должны ли требования, предъявляемые к жилым помещениям распространятся на гостиничные номера.
Анализ санитарного законодательства показывает следующее:
1. Едиными для многоквартирных домов и гостиниц (в т.ч. с апартаментами) являются нормы противопожарной безопасности и нормы естественного освещения.
2. Другие нормативы действуют только в отношении жилых помещений.
Например, для апартаментов в гостиницах не установлены требования о продолжительности инсоляции и на них не распространяются санитарно-эпидемиологические нормы для жилья, содержащиеся в СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях".

Сан-эпид. требования для жилых помещений, применяются только в отношении апартаментов в составе многофункционального здания, спроектированного в соответствии с СП 160.1325800.2014. "Свод правил. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования". (либо аналогичного им, если проектирование было до 01.01.2014г.). Кстати, данный СП содержит понятие апартамента, но это понятие противоречит закону (Жилищному кодексу РФ) и имеет логическое противоречие этому же СП. Поэтому полностью полагаться на него нельзя, но в качестве ориентира использовать можно.

[LarisaKurilko]

Спасибо !

[Татьяна]

Дмитрий, есть ли методика оценки нежилых помещений, в частности гостиничных комплексов, ресторанов и т.п.? Или обязательно обращаться к профессиональным оценщикам?

[Мысов Дмитрий]

Татьяна, вопрос оценки всегда связан с целью этой самой оценки.
По моим наблюдениям, оценка объекта недвижимости, проведённая профессиональным оценщиком, не всегда пригодна для целей принятия решения о продаже/покупке. Уж лучше обратиться к профессиональному риелтору.

Что касается оценки нежилых помещений, то основной метод оценки сравнительный (как и при оценке жилых помещений).
Однако, учитывая тот факт, что нежилые помещения часто приобретаются для сдачи в аренду, также используется доходный метод. Точнее - метод оценки срока окупаемости при сдаче его в аренду.

[Татьяна]

Спасибо, Дмитрий! цель - продажа объекта. сравнить с аналогами не всегда получается...
Дмитрий, а на каких ресурсах следует рекламировать и анализировать цену?

[Мысов Дмитрий]

Татьяна, по этому вопросу лучше поинтересоваться у Ваших коллег.
Вопрос не очень юридический ))

[Татьяна]

о да, конечно.
благодарю!